济南取消限购将刺激改善性需求 改善型需求释放

7月13日下午，在济南高新万达广场投资高峰**上，中国人民大学博士生导师、***政策研究中心主任陈淮与中国房地产及住宅研究会副会长、全国房地产商会联盟执行主席顾云昌，对当前形势下房地产业的发展和如何对房地产投资进行了分析，认为济南取消限购政策后，将对改善性需求的释放带来刺激作用，对济南市场繁荣起到积极的作用。

谈趋势房地产不会**今年是“小年”

陈淮表示，在过去的10年里，决定中国房地产走势的根本因素是市场机制，而不是政策。“政策如同我们在高速路上开车，碰到急转弯的时候给我们一个警示要适度减速，前面有危险的地方让我们绕行，仅此而已，基本方向和轨迹、总体的速率是市场的力量决定的。”陈淮说。

陈淮说，今年上半年有人称房地产可能要**，但实际上今年上半年房地产的成交量是除去2013年之外*高的，市场正进入优胜劣汰过程。

“成交量萎缩意味着什么?意味着去年吃多了。”陈淮以济南为例，8到10年间人们买多少房子是一个常数，某一年多买了，第二年就是一个“小年”。

陈淮认为，房地产的需求是累计需求，释放周期是3到5年，2013年的政策导致了2014、2015年的需求提前释放，这是正常现象。

谈转型不会再野蛮生长开始优胜劣汰

顾云昌的看法与陈淮类似，他认为，与其说中国房地产市场要**、要泡沫破灭，还不如说房地产市场是增速放缓、高位盘整、理性回归。

在顾云昌看来，中国房地产市场和中国的经济一样，进入了一种新常态，这意味着房地产市场正在放缓增速，进行结构性的调整。

2008年的**金融危机，4万亿对中国经济保持稳定发挥了作用，但也产生了后遗症。在这种情况下，房地产市场出现新常态，表现出来就是市场总体供不应求，产业全方位转型。

“应该看到，中国房地产正在理性回归，改变过去野蛮生长的态势，出现一种好的迹象。也可能少数企业甚至是数量不少的企业，在调整中消失、被大鱼吃掉。”顾云昌说。

谈投资房子保值增值**在土地升值

谈到房地产投资，两位**认为，房子会折旧，土地升值才是房地产保值增值的**。

李嘉诚说，买房**是地段，第二是地段，第三还是地段。在陈淮看来，这3个地段有不同的含义。“就济南来看，一边是欣欣向荣的胶东半岛，另一边是*都经济圈，这是**个地段的含义。”陈淮说，第二个地段是指住宅周边的各种基础配套，例如商业、交通等;第三个地段指的是所在街区，是否是一个人口不断增长且收入不断提高的人群聚集地。

谈限购济南取消后改善型需求释放

对于济南取消限购，陈淮认为，限购是抑制投机性需求的措施，持续的严重的供不应求才会存在投机性需求。济南现在是供大于求，因此没有必要限购。顾云昌则表示，限购在济南取消了，但是限贷、差异化的贷款政策没有变化，这是**住宅市场平稳的重要机制。

“济南这样的老城，很多人住在房改房里面，还有老旧街区，很多人都度过了住房危机的时代，已经满足了住房需求，现在成规模地进入改善期。”陈淮表示，整个中国都在这样一个时期，产生的需求可以**未来10到20年，中国的房地产市场仍将是全世界规模*大、增长*快的市场。

顾云昌也认为，济南的限购政策取消后，对改善性需求将带来刺激作用，甚至周边有改善性需求的人，都会到济南买房。