地方救市力度越来越大 楼市政策紧随土地市场隐忧

2014-08-24来源 : 互联网

一个多月间,实施三年多的楼市限购政策被**,二三线城市几乎全线取消限购,限贷政策也被撕开了一道口子,地方“**”的力度越来越大,部分已经触及“分类调控”原则。

业内人士认为,这背后的原因是,今年房企资金紧张程度超预期,到位资金增速降至历史低点,房地产销售和新开工连续数月负增长。进而导致房企拿地意愿也降至冰点,土地市场趋冷。

“去库存”发力点

地方激烈的举动背后,是房企今年面临持续的资金压力。而地方与房企,是土地出让收益的利益攸关方。

“这几十套房子是开发商给工程方付款,工程方拿出来卖的,价格便宜,数量有限。”*近一两个月,在北京、广州、佛山等地的购房者常常接到这样的电话。

每逢遇到市场不好、资金紧张的时候,用新房抵扣工程款,是开发商常用的缓解现金流并做大销售额的手段,其中不乏大型开发商。

一家北京本地的中型地产商负责人透露,他近期听到越来越多的开发商用房子抵扣工程款的案例,至少听说了三家,其中一家还是很大的上市公司。

上述三个案例中,**个建筑商拿到了房子,但是在市场只能以八折的价*卖;第二个建筑商工程都做完了,现在只拿到30%的*;还有一个也是拿到了房子,但具体折扣不清楚。

“今年*很紧张。”深圳一家大型国有开发商人士说,上半年各公司销售普遍变差,回款率均明显下降,去库存成为各家公司**要务,顾不上买地了。

数据显示,上半年全国300个城市的土地市场明显降温。上半年全国300个城市共推出各类用地12.2亿平方米,同比下降12%;成交10.1亿平方米,较去年同期下降15.2%。

月度房地产开发投资增速也出现了六连跌。1-7月份,全国房地产开发投资50381亿元,同比增长13.7%,增速比1-6月份回落0.4个

百分点,已经连续三个月击破了2011-2012年因“限购”全面收紧所造成的市场调整低点位置。

“厦门楼市今年并不是很差,但**担心接下来土地卖不出去。”有厦门当地开发商对21世纪经济报道说。在此前的8月7日,厦门当地一幅总价高昂的土地流拍。北京的情况也是如此。

CRIC分析师江怡珊指出,**出资去库存正在成为“**”政策发力点,在绍兴、嘉兴、湖南、湖北**的政策中,均涉及到了**出资去库存的内容。绍兴制定**棚户区改造货币安置政策,加大货币补偿力度;嘉兴将通过**收购商品房做**房实现**房供给。湖南将回购适当面积普通商品房,用作**房源,从而打通市场库存房源与棚户区改造的安置需求。

大型房企去库存示范

地方良好愿望能否成真?截至7月底,十家标杆房企权益购地总金额为1322.27亿元,仅相当于去年全年购地金额的4成。分房企来看,华润以317.72亿元高居榜首,而且已经超出去年购地金额20.2%,中海和招商的购地金额是去年购地金额的6~7成,其他房企的购地金额均不及去年购地金额的5成。

其中,上半年去库存较好的华润、中海外等成为拿地的主力,这也符合“现金充裕才会拿地”的逻辑。

上半年完成50%销售目标的中海外已在土地市场出手。中报显示,上半年中海外新增土地总建筑面积高达954.88万平方米(其中中海宏洋新增270.3万平方米),同比翻倍,按权益算中海外应付土地款约286.29亿元,同比增长90%。

但土地市仍然趋冷。包括中原地产、世联行(10.04, -0.18, -1.76%)以及CRIC等机构在内,多数业内人士认为,取消限购的边际效应已经递减,市场反应钝化,房企资金能否改善,愿意拿地与否,取决于取消限购后能否带来成交量的真正回升。

当下仍不容乐观。截至8月上旬,54城市合计住宅签约套数为55332套,环比7月同期仍有轻微下调,但比6月有所回升。

而万科*新的举动似乎透露了大型房企的一个风向:万科中期营销会上提出年度回款目标为2000亿。

为了达到这一目标,万科将大力去库存。其今年在杭州、北京、广州,以及近期在河北均展开降价促销行动;另一方面, 在一些分析人士看来,这是要确保现金在手,在合适时机去抄底土地市场。

德信资本董事长陈义枫认为,比对以往的两次调整,本次调整将持续一年半左右的时间,目前许多行业指标还在下行寻底的过程中,到走平、稳定尚有一段距离,市场将反复筑底。从“量”的调整来看,已经处于底部区域,可能会在底部区域“盘整”一段时间。

朱光预计今年下半年,在市场供应继续增加的情况下,商品住宅待售面积将继续加大,房价上涨动力将持续回落。

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