养老地产“蛋糕”看上去很美

日前，济南**结束，会上相关话题持续发酵，尤其是济南市发改委报告中提到的关于“支持建设适老型住宅，大力发展养老健身器材、养老等产业”的话题再次**“养老地产”的大讨论。

关于“养老地产”的落地，市老龄办称，济南适老型住宅目前还处于“私人定制”阶段，尚未大面积**。那么，国内养老地产是一个什么状态?这块蛋糕有多大?谁在投资?有哪些运营模式?遇到哪些困境?

A“蛋糕”多大?

据***印发的《社会养老服务体

系建设规划(2011—2015年)》显示，我国老年人口1.78亿人，预计到2020年，老年人口将达到2.43亿人，约占总人口的18%。如此大的人口基数，让养老地产一度被认为是房地产发展的未来。中国社科院老年研究所测算，目前中国养老市场规模约为4万亿元，到2030年则有望增加至13万亿元。

B谁在布局?

在济南，2010年就有本地房企涉足养老地产，不过相关项目迄今没有任何进展。国内层面上，据不**统计,目前已有保利地产、万科、越秀地产等80多家品牌房企涉足养老地产，而善于追求长期稳定收益的保险资本，如中国人寿、泰康人寿、中国平安、合众人寿、太平保险等近两年纷纷布局该领域。在济南，合众人寿早在几年前就在长清区选址布局养老地产项目。有关部门预测，养老地产领域已吸引总额超3000亿元的投资。

C面临尴尬!

养老地产“蛋糕”看上去很美，但真正实施起来却遭遇尴尬，尤其是在土地问题上。据悉，当前养老用地的供应方式，一部分是**投资的社

会福利性质的养老设施，通过划拨方式供地;另一部分是非**投资、利用国有土地建养老设施，通过招拍挂等方式出让。而开发商只能以第二种方式获取土地。

一般市场上养老地产项目的用地性质分为商业用地、住宅用地和综合用地三大类。但是由于用地性质的不同，导致养老地产的后期经营出现诸多问题。

按照住宅性质的开发，一方面**不会给予任何政策扶持;而银行也因为无法测算收益，难以放贷，开发商只能自筹资金。“而开发商在这种项目上沉淀资金或长达15—20年。”一位业内人士透露。如若按照商业和综合用地性质开发，一方面用地年限分别为40年和50年，对比住宅用地的70年的有*大差距;另一方面，项目建成后，日常生活成本很高，水电费等均按照工商业计价。

业内建言

养老住房纳入**房范围

记者了解到，上述济南某房企的养老项目搁浅原因正是因为其用地性质导致的。

对此业内人士认为，其根本是**需要从土地出让方式及价格上做出调整和改变，营利性养老地产用地风险*低*有**的就是获得**推出的养老地产专用地，而在这方面北京曾在2013年*次单列养老设施用地计划指标，其他城市如上海、深圳、广州和成都等地也提出过预留养老用地的相关计划。

全国人大代表、国开行陕西分行行长黄俊建议，有关部门研究应将养老住房纳入公共租赁房、廉租住房**范围。**以公共租赁房、廉租住房为资源，通过PPP模式引入市场主体及社会资本参与养老项目的建设、运营及管理。