2018年楼市调控政策会放松吗？

今天是2018年的第9天。过去的2017年经历了楼市的冰*两重天，一方面是一二线城市的高压调控政策，另一方面则是三四线城市控制不住的涨幅。这种情况，好像在2017年的*后一个月有所改变，那么相比过去的2017年，接下来的2018年，楼市会有哪些新的变化?

我们先来回顾一下2017年12月的几个重要政策。

12月18-20日，**经济工作会议在北京召开。会议对房地产方面的要求是：加快建立多主体供应、多渠道**、租购并举的住房制度。完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性，分清**和地方事权，实行差别化调控。

12月21日，央行召开党委扩大会议，会议指出，明年要“实施稳健中性的货币政策，保持货币信贷和社会**规模合理增长”。

12月23日，全国住房城乡建设工作会议在京召开。会议对2018年楼市作出了明确的指示，除了老生常谈的“加快建立多主体供给、多渠道**、租购并举的住房制度”、“，促进房地产市场平稳健康发展。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制”等之外，还提出要“针对各类需求实行差别化调控政策，满足*套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。库存仍然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作”。同时要求要“大力发展住房租赁市场特别是长期租赁”。

12月26日，住房城乡***、财政部、中国人民银行、国土资源部近日联合印发《关于维护住房公积金缴存职工购房贷款权益的通知》，通知要求房地产开发企业在销售商品房时，要提供不**购房人使用住房公积金贷款的书面**，并在楼盘销售现场予以公示。对提高住房销售价格、减少价格折扣等方式，限制、阻挠、**购房人使用住房公积金贷款的开发商将要加大联合惩戒力度。

从以上各大会议对2018年的楼市态度来看，“房子是用来住的，不是用来炒的”提的少了，一刀切的楼市调控政策，也转向“满足*套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房”。许多人由此惊呼：2018年，楼市调控政策要放松了吗?

一、楼市调控

关于楼市调控，我希望大家能明白两点：1、去库存不是为了涨房价。2、严调控不是为了降房价。

过去的调控是这样的，房价涨的快，就限购、限贷等等，通过各种手段来限制你的购买资格，然后有购买资格的人就少了，楼市自然就进入一个冷静期。等到冷的太久了，房子卖不出去，开发商顶不住，要么降价处理，要么资金断链跑路，整片哀鸿遍野。导致的结果就是，房子卖不出去，没*回来，不仅银行压力大，**压力也大，土地卖不出去了，降价都卖不出去，开发商还利息都没*了，哪还有*买地啊。但是**靠借债搞建设也借了好多*，这些*也是要还的，为了缓解这个压力，所以才搞出去库存来。

去库存的目的不是为了涨房价，而是把房子卖出去，帮助房企盘活资金，至于房价上涨，那是因为去库存推出的各种政策解绑，那些原本没资格的人，资格来了，原本付不起*付的，因为降*付可以付得起*付了，于是需求就大大增加，价格上涨仅仅是一个市场供需规律而已。

但是房价不能涨的太快，否则就会出现金融风险。我们曾经分析过，房价在过去的十多年中，始终跟钞票增长速度的差不多的，这就是调控的结果。所以调控的目的不是降房价，而是防止“大起大落”。

但是我们的调控总是出现矫枉过正的问题，原本想踩个刹车，结果挂了倒挡。

房地产目前还是我们的支柱行业，如果房价下跌不仅可能引发关联行业出现问题，还可能导致许多社会问题，比如打砸售楼处等等。

二、股市奇观

12月29日，2017年的*后一个交易日，沪指重新站上3300点，以3307.17点收官2017年。纵观整个2017，股市有以下三大特点：1、大盘涨，个股跌；2、机构赚*，散户亏*；3、打死无法突破3500点。

从日K上来看，沪指2017年整体处于上涨的状态，虽然涨幅不多，但是从年初的3100点左右到11月的3400多点，总体还是一个比较漂亮的上涨曲线。但是大盘在上涨，大部分人却没赚到*，大盘上涨的情况下，个股基本在下跌，这是个非常滑稽的画面。

根据新蓝网之前的报道，2017年年初两市A股总市值为51.12万亿元，截至12月22日的*新总市值为53.46万亿元，累计增长2.34万亿元。而贵州茅台、中国平安、工商银行等等前十大市值增长贡献股，今年以来累计市值增长就达到2.58万亿元。而根据另外一份报道，2017年以来，下跌的股票数量达到2320只，占比高达67.44%，上涨的股票数量为1120只，占比只有32.56%。其中以以中国平安、工商银行为代表20只的大蓝筹，市值增加了49795.07亿元，而其它剩余的3010只股票今年市值蒸发9630.33亿元。而这些蓝筹股投资者占比两市投资者的为3.35%。

从以上数据不难看出，小部分股票支撑了整个大盘的上涨，大盘上涨，个股下跌也就不稀奇了，所以出现了机构大赚，散户当韭菜的局面。实际上，从2017年整体的大盘走势来看，我们会发现拉盘蓝筹股根本不是目的，目的是希望蓝筹股拉动大盘数据，从而带动中小股上涨。但是从结果来看，显然没有达到目的，自从2017年11月23日沪指跌破3400点之后，沪指基本上就是围绕3300点拉锯，*后一个交易日也仅仅是突破到3307.17点而已。

三、存款哪里去了

根据央行7月份发布的人民币信贷收支表显示，2017年1月-7月，个人活期存款和流通中货币合计大幅减少约3.12万亿，上半年活期加现金的减少金额是2016年同期的20多倍。根据21世纪经济报道的文章显示，2017年7月至11月，居民储蓄存款少增1.1万亿元。请注意，这里就不仅是活期存款了，还包括固定存款。

根据国家统计局数据，2017年1-11月份，商品房销售额达11.55万亿元，2016年全年商品房销售额为11.76万亿元。请注意一点，2017年，大部分城市已经启动限售调控模式，要么少则2年，多则5年，这个限售政策一来，基本上2016年和2017年销售的20多万亿大部分就绑在楼市出不来了!20多万亿是个什么概念?2017年两市一共436只新股**2,304亿元人民币，两年的楼市销售额是它的100倍!截至2017年12月22日，A股两市总市值为53.46万亿元，两年楼市销售额是它的一半!

四、解法

在过去的2017年，振兴股市的想法是有的，猛拉蓝筹股的事也在做，但是自从失守3400之后，沪指始终定在3300点不动，涨上去又跌下来。这种表现就是明显的贫血症状，而且缺血非常严重，因为大量资金都绑在楼市不动了。如果限售政策继续执行，接下来还会有更多资金绑定在楼市出不来，而现有的剩余资金，除了股市之外，还有更多的投资渠道，比如现下很*的比特币等区块链币，有些国家已经上升到国家战略上了，比如委内瑞拉就打算发行新的石油币。

所以为了从楼市抽出资金，补血股市、补血实体行业，第一步要做的，就是要逐步解除限售政策。

所以我认为，2018年总体调控政策不会有太大变化，主要将会出现以下变化：1、刚需*套房购房政策将放宽，比如*套房贷*付比例、*套房利率等将可能下调。2、刚需改善型住房购房政策将放宽，按套计算的调控有可能变成按人均面积调控。3、限售政策逐步解除，*先解除的可能会是某个时间节点之前购买的房子，然后是二手房，甚至可能会全面解除。