楼市不会重蹈日本覆辙

近几年,每当房地产市场降温之际，楼市“泡沫论”、“**论”便大行其道，今年尤甚。许多人动辄拿国外泡沫及破灭的经验，来论证中国楼市泡沫之大，描绘未来**之惨。其实,我国的经济社会发展程度与房地产市场所处阶段，与国外情况存在较大差异，不宜简单对比。

催生超级泡沫的四大因素

其一，日元大幅升值。1985年，迫于以美国为*的西方国家压力，日本签署了“广场协议”，其后日元大幅升值，由1美元兑240日元跌至1986年的160日元，然后跌速放缓，1988年底跌至130日元，三年累计下跌五成。(而我国自2005年汇改后人民币持续升值，至今兑美元累计升值仅三成左右)。本币升值后，外资大量涌入，同时日本国内资本也异常活跃，股市和房地产市场也随之急剧升温。

其二，流动性泛滥。1986年，日本银行连续四次降低贴现率，由5%降到1987年2.5%的超低利率水平，这是日本战后以来的*低水平，并且一直持续到1989年5月。同时，“广场协议”使日元对美元持续大幅度升值，日本**为抑制日元的升值，经常干预外汇市场，日本银行大量买进美元卖出日元，造成日元供应量膨胀，加剧了流动性过剩。

其三，遍地皆是“自大狂”。20世纪80年代，日本经济和财力地位显赫，**和民众忘乎所以，都相信地价永远上涨。日本总理府在1987年的调查显示，超过半数以上的受访者认为“只有土地是安心并且是有利的”。20世纪80年代后半期,日本企业满世界输出资本，甚至在美国大肆购楼，但泡沫破灭后不得不转售给美国企业。

其四，大财团、大企业为所欲为。日本的金融制度不健全，银行与大企业之间休戚与共，而**又强力支持二者，贷款监管宽松，除了商业银行等金融机构外，一些由日本财政部支持的住房贷款机构也在土地投机中大量发放信贷资金给开发企业，进一步降低了**成本。1985年至1989年期间，日本实体经济不振，很多大企业热衷于投机土地资产和金**产，从中获取*额利润，企业的这种投机活动大大推动了地价的上涨。

日本泡沫的生成与破灭，在**房地产泡沫史上非常具有典型性。从本币升值、货币政策、投资需求、房价涨幅等来看，过去几年我国楼市与日本上世纪80年代后期有一定的相似之处，但多数情况要好于日本。更关键的是，从宏观面和基本面分析，当前我国经济正由高速增长向中速增长转变，但仍能保持7%以上。2013年我国城镇化率还只有53.7%，明显低于70%。当前城镇户均住房套数刚达到1左右，尚未饱和。总体而言，当前我国房地产业的基本面更接近日本上世纪70年代初期或中期，而非80年代后期的情形。因此，我国楼市并非如日本当年房地产一样形成*大泡沫，因此也不会轻易**。