济南楼市“垫首付”愈演愈烈 房企销售压力凸显

*付3.2万起”、“*付减半”……日前，济南楼市各种优惠促销层出不穷，房企为尽快回笼资金，“垫*付”方式不断“翻新”，垫付时间由几个月付清发展到三四年还清，垫付比例也不断升级。有业内人士分析，销售压力*大致使房企促销跑量，尽快回笼资金。

2014年3月，济南开发商垫*付开始出现“苗头”。中铁·逸都**出现*付分期的活动，可以参与“垫*付”购买的是逸都**二期。而另一家明湖·白鹭郡虽原则上不允许分期付*付，但*付交款时间可适当延期。

房企的促销利器“垫*付”，购房者可以先付10%甚至更低的*付款，由开发商提供无息借款补齐*付款差额。一开始的时候，这些借款购房者须在“一周签约期内付清”或者“45天内还清”。可是，这一促销利器很快就出现了“2.0升级版”：有房企大幅放宽了购房者还款的时间限制，改为分几个月或几年无利息还清。

3月底，济南融汇爱都打出了“*付6万住南城”的广告公开宣传垫*付，随后，世茂原山*府也开始了“*付减半，10万起”字样的宣传，在被媒体曝光后，“垫*付”促销并没有因此被叫停，而是转入了“地下”。

一时间，济南市场上各种名目的*付分期层出不穷，恒大金碧新城*付3.2万、连城***付5万起、凤凰SOHO2.7万起、天朗蔚蓝城特价钜惠、汇东***付6万起......开发商垫*付不仅有住宅项目,也有商铺、公寓，而参与垫*付的开发商，更不乏世茂、恒大等国内知名房企。

为什么房企热衷“分期*付”“垫*付”呢?一位资深业内人士孙先生说：“主要是房子不好卖了，开发商采用这种方式卖楼，能够快速增加销售量，加快资金回收速度。除此之外，源于房企内部销售压力增大，去年济南地区的销售额全国排名靠前，2014年公司内部下发更多的销售指标，销售团队任务增重。”孙先生补充道，“去年销售额在50多亿元的房企，今年公司定的销售任务多在90多亿，所以，房企只能采用更多的销售方式来卖房子，尽早回笼资金。”

但开发商垫*付，无疑将风险转嫁给银行，会给银行带来多重风险。从政策规范角度，房贷比例严格受银监会约束，是国家调控的一种，开发商的垫付行为会扰乱正常秩序;从信用风险角度来说，本该三成的*付由于开发商的垫付，购房者只需一成左右就能网签，一旦房价下跌或政策变动将会造成大批贷款者拒绝还款，从而造成银行的信贷风险。

虽然近日央行发声力挺*套房贷，但据记者调查，山东多数银行对于房贷并未放宽政策，多数银行仍要求*套房贷利率上浮5%、二套房贷利率要在基准的基础上上浮10%。

工商银行工作人员表示，现在*套房贷的利率是6.8775%,也就是在基准利率的基础上上浮5%，已经执行一段时间;建设银行一支行个贷中心工作人员也表示,目前*套房*付三成,利率上浮5%。

一般来说,上半年银行的房贷额度比较宽松,今年却显得格外紧张，开发商回款压力可见一斑。有业内人士表示，现在五大行对于个人住房贷款趋紧，个别银行贷款申请资格也趋从严，房贷业务基本只做合作楼盘的业务，具体放贷时间也不确定。