2014上半年中国楼市量价齐跌 下半年下行趋势难改

16日，中国国家***发布的“2014年1-6月份全国房地产开发和销售情况”显示，与去年楼市的“高歌猛进”迥然不同，2014年上半年中国房地产市场降价范围和幅度进一步扩大，住宅销售上半年呈量价增速双降态势。

房地产市场表现日益低迷，多城市住宅“去库存”压力有增无减，业内人士预期，未来几个月，中国多数城市房价或将进一步下跌。

数据显示，中国楼市成交呈现量价增速双降的局面。1-6月份，全国商品住宅销售面积42487万平方米，同比下降7.8%，相与去年全年的17.5%下滑25.3个百分点;住宅销售额25632亿元，同比下降9.2%，降幅与去年全年增长26.6%相比，下滑35.8个百分点。

住建部政策研究中心主任秦虹则指出，今年上半年中国商品房的销售面积出现负增长，主要原因是2013年同期的商品房销量基数较高。“市场上的刚需容量有限，去年出手的多，今年自然就少了。”

此外，秦虹认为，信贷约束也影响了购房行为的实现。今年以来，个人住房抵押贷款的收紧，使得购房者置业成本提高。

虽然央行和银监会均表态，商业银行应对刚需群体的*套房贷款政策予以倾斜，但目前来看，个人房贷申请难度并未明显降低。

数据显示，1-6月份，全国房地产开发投资42019亿元，同比名义增长14.1%，增速比2013年全年的19.8%回落5.7个百分点。其中，住宅投资28689亿元，增长13.7%，增速比2013年全年回落5.7个百分点。

海通证券房地产行业*席分析师涂力磊表示，上半年房地产开发投资增速高位回落，“虽然与2012年之前动辄20%以上的房地产投资增速相比，今年上半年的数据不太好看，但我们认为14.1%的增速也是行业投资的次高点。因此，市场不应过分悲观。”

数据同时显示，2014年1-6月份，全国房屋新开工面积80126万平方米，同比下降16.4%，与前5月相比降幅收窄2.2个百分点。其中，住宅新开工面积56674万平方米，同比下降19.8%。

世茂集团副总裁蔡雪梅表示，在2013年之前，房地产市场都是高歌猛进的，从今年3月份起，市场发生了一个“非常快速”的跌落，目前市场仍处于下行通道。

正在中国楼市进入今年“下半场”之际，多城市的新建商品住宅库存却再创历史新高，加上市场成交继续低迷，楼市供需失衡的局面已经显现。

截至6月底，上海易居房地产研究院监测的35个城市新建商品住宅库存总量为26218万平方米，环比增长2.8%，同比增长22.9%。35个城市中，有29个城市库存出现了同比增长现象。6月份，35个城市新建商品住宅存销比为18.1，这也意味着市场需要用18.1个月的时间才能消化完这些库存。而在5月份，该存销比数值为16.4个月。

上海易居房地产研究院研究员严跃进认为，6月份库存去化周期超过18个月，表明去化压力**大，这将压制房价，预期未来几个月多数城市房价或将下跌。

野村证券中国房地产行业研究主管高剑锋亦表示，第三季度或将有更多开发商降价去库存，*高可能出现同比20%的降幅。

汪涛则认为，迄今为止决策层并未大幅放松房地产政策，预计决策层可能会**支持*套房需求的措施，慎重地允许部分城市放宽限购政策;通过加快整体信贷投放来间接支持房地产部门;同时，加快三四线城市户籍改革、帮助消化其房地产库存。“决策层应该不会全面取消房地产限购、或大幅降低二套房贷的*付要求。”