济南超大型社区的烦恼

“早上，有时一堵二三十分钟。晚上回来，小区内道路两边快成停车场了。”市民郝女士说，自2008年入住有着“江北**大盘”之称的鲁能领秀城，小区生活设施配套等问题一度让生活打了折扣，如今生活和教育等配套设施日渐成熟，但数万人拥挤在一座“睡”城中，又出现交通拥挤不堪等问题。

日前，中国社科院城市发展与环境研究所和社会科学文献出版社共同发布的《城市蓝皮书：中国城市发展报告No.7》指出，中国已进入大城市病高发期。

记者调查发现，随着城市向郊区扩张蔓延，济南超大型社区越来越多，目前已经超10个：鲁能领秀城300多万平方米、规划8至10万人;中海**社区300多万平方米，规划五六万人;中海华山珑城更是再造一座城，面积670万平方米，规划15万人，相当于一个小型县城的规模。

有着“江北**大盘”之称的鲁能领秀城

由于整个小区并非***开发完成，鲁能领秀城里经常有大型工程车辆穿行。本版照片均由记者郭尧 摄病处

物业管理

业主委员会多为空白 小区管理众口难调

由于区域大，人员多，“众口难调”使得超大社区在管理上存在难题。

“整个鲁能领秀城目前分成10多个区，由几家不同的物业公司来管理。”一位业主说，不同小区之间物业服务的水平不一致，而*能维护业主利益的自*组织——业主委员会，大部分的小区都没有成立。

住领秀城PACK街区1号楼的市民李先生曾投诉，妻子于2013的1月5日晚21：00左右因电梯故障被困在电梯中，当时按**铃，长时间没人来救助。他认为负责小区的盛世物业公司存在管理问题。

即使成立了业主委员会的小区，也出现“理不清”的纠纷，业主与物业发生摩擦。

以目前鲁能领秀城**成立业主委员会的B区为例。今年9月26日，B区业主王先生说，业主与此前的物业公司之平物业的矛盾已有1年多，起因是对方正常收费却服务不好。

“从他们来后，物业服务基本停了。”王先生说，外来车辆和人员可随意进入，小区内和地下停车场都存在乱停车现象，绿化也无人打理，杂草丛生，树木快旱死了也无人浇灌。一笔后来被业委会制止的公共维修基金的使用，更是引发业主极度不满。

B区业委会负责人一份公告上，有重新公开招标新物业的投票结果，康都物业中标，并从今年6月起开始为B区提供服务。

济南市物业管理行业协会工作人员张先生表示，大社区划分为不同的物业管理区域，各家物业公司按照合同约定为业主提供服务，是市场行为。因此大型社区与中小型社区物业公司管理几无差异，都由合同约定。但他认为，组织起来会有一定难度，如召开业主大会时，向越多的人征集意见，难度越大。

病处

交通出行车辆出行集中造成拥堵 车难停辅道几成停车场

“汽车霸占的公共空间越来越多，为自行车、行人预留的空间则越来越少，社区活力因而萎靡。”对美国乃至世界城市规划发展都有影响的简·雅各布斯在其名著《美国大城市的死与生》中说。

9月28日，记者探访鲁能领秀城等超大型社区的出行情况。这里已入住4万多人，但只有1条公交线路，早晨7点左右高峰期，十分拥挤。数千辆小车集中出行，小区北门和南门都排着长长的车队。

“近期二环南路修建高架桥，一些路段封闭，小区内道路变成市政道路，很多车辆从小区内经过。”市民张先生说，如此一来更堵，有时要堵二三十分钟。

业主张先生认为，车辆通行能理解，但大型车辆在小区内行驶，带来诸多隐患。张先生说

，不但噪音扰民，使小区内尘土飞扬，还容易导致交通事故。

有交通**表示，超大型社区带来的交通问题早已受到国内外关注。一般城市主干道间距在1000米左右，加上次干路和支路形成的路网，限定城市的各种用地规模。超大型社区用地规模如此*大，使得城市道路需要绕行，割裂了原本顺畅的城市道路。

超大型社区封闭管理，将许多规划支路封闭在社区内部，导致城市路网稀疏，交通高峰期大型社区周边干道也就成了城市交通的瓶颈，造成整个地区交通拥堵。据统计，由于大型居住区各功能区域之间超出人的步行半径，小区内人车混杂，带来交通安全隐患。

张先生每天必备的功课还有*车位，“小区道路两侧都快成停车场了”。

小区、楼宇“千户一面” 活力因此萎靡不振病处

文化内涵

“城市的成功不在于它的规模大小，而在于它的文化内涵。”诺贝尔经济学奖获得者詹姆斯·莫里斯曾说。

除鲁能领秀城，阳光100、中海**社区、中海华山珑城等超大型楼盘在济南层出不穷。近日记者相继走访鲁能领秀城、阳光100以及中海**社区，每个超大型社区的建筑式样区域同质化严重。

“朋友来串门，叮嘱很多遍，还常迷路。”市民张女士长期从事城市古建筑研究，她说，现代的城市大型社区，为了节省设计成本，小区和楼宇设计上往往都是一个方案，或只简单修改，从外观上看，没有任何区别。

“40年来建造的房子，住宅占了一半，论建筑成就，住宅数**，论面貌单调，住宅也数**。”住建部门相关人士曾如此反思城市超大型社区建设问题。

“很多**小区，大门朝着街道，窗子几乎全向里，里面24小时保安监管，似乎很安全，而小区外的街道毫无生机。”张女士说，传统街巷的邻里关系被大型社区割裂，没有交流，社区的活力因此萎靡不振。她说，多年到各地旅行，她发现生动有趣的街道反而是在传统的老城区域，如济南的曲水亭街、芙蓉街等传统街巷。病处

社区服务四五万人只有1个居委会事务繁琐满足不了需求

2011年底，鲁能领秀城小区居民李女士到十六里河街道办事处办理准生证明时被告知，需要提供居住地居委会开具的相关证明，才能办理。“回小区一问，原来这里没有居委会。”李女士说。

2014年9月26日，市中区民政局工作人员丁女士说，领秀城已成立文秀社区居委会，相关负责人将在换届选举时选出来。丁女士认为，领秀城这样的大型社区，应多成立几个社区居委会，数量少，管理上必然存在一定困难。“按照规定，每3000户应设立1个居委会，但由于没有足够的办公用房，所以目前只有1个居委会。”丁女士说。

十六里河街道办事处工作人员刘先生说，大型社区的管理相对繁琐。目前领秀城C区、E区、F区有一个居委会，是按照***门相关规定成立的，这个居委会审批完成不到1年。他认为，对街道办事处而言，大型社区的管理存在一定挑战。由于是新社区，人员成分较为复杂，必须经过一段时间才能和开发商、物业公司沟通好。

鲁能领秀城**的居委会——文秀社区居委会工作人员许先生说，居委会成立于2013年6月，现在还不能办理相应业务，只有5名工作人员，暂定负责C区、E区、F区，约有3000多户。许先生说，1个居委会满足不了领秀城的服务需求，今后可能还会成立其他的社区居委会。