女富豪吴亚军的创业故事

吴亚军，1964年出生于重庆合川。

合川以前是一个县，现在是重庆市合川区。宋蒙时期的钓鱼城之战就发生在这里，或者是历史上耗时*长的攻防战。2007年的时候，龙湖与合川区签订协议，整体打造合川钓鱼城及东城半岛旅游综合开发项目。

她小时候的环境同多数同时代的人类似，在县城营盘街的一个院子中，若干家庭公用一个厨房。吴亚军的父亲在供销社工作，母亲则是一位裁缝，也是一位创业者。

中学的时候，吴亚军就读于合川二中，市**中学。没有中学生爱情故事，她的高中老师回忆，一方面她的性格有点像男孩，另一方面当时他们管得也严。而她当时的人生目标是成为居里夫人。

“当时她作文写得非常好，文科成绩超好，但她对人生有规划，认为女孩子缺少逻辑思维，于是硬生生放弃文科，读理工。”创业时期就在一起的同事张薇如是回顾。

1980年吴亚军考入于西北工业大学，具体是导航工程系。1989年成立了航海工程学院。

西北工业大学是由西北工学院和西安航空学院于1957年10月在西安合并成立，1970年哈尔滨工程学院航空工程系整体并入西北工业大学。

学习之外，吴亚军司职西北工业大学校篮球队的前锋，篮球三级运动员。

1984年毕业后，分配到重庆前卫仪表厂，具体在16车间担任技术员。人才难得，还被安排在厂里的电大当老师，如此，周围人都称呼她“吴老师”，这个称呼一直延续着。每月薪水有100多元，那个时期无疑属于高薪。

1986年，厂里引进技术，要与德国方面谈合作。吴亚军当翻译，这类事务形象也是一个方面，她自己做了件旗袍，这应该是继承了母亲的手艺，让所有人眼前一亮。

如此到1988年，市场经济在渐行之中，人们开始面对更多选择，吴亚军的选择是到《中国市容报》担任记者及编辑。该报主办单位是***城建司及重庆市建委。实际上，一度是在报社的北京办事处。

编辑部的机制似乎较为灵活，有报道说，吴亚军在画册的出版中体现出了能力。应该个人也有所回报。当然，基于报纸的行业特征，逐渐熟悉房地产领域也不奇怪。

创业者也有情感生活，吴亚军结婚了。爱人蔡奎1984年毕业于南京航天航空大学通讯专业，如此在专业上有共同语言，据说吴亚军的专业涉及鱼雷控制，而蔡奎则是制导，公司内部开他们夫妇的玩笑，“一个指得准，一个炸得狠”。蔡奎在重庆机场建设总公司担任工程师，1993年他创办了重庆亚泰工贸发展公司，涉及快速充电器的开发。

1994年吴亚军担任重庆佳辰经济文化发展有限公司的董事长兼总经理。

注册资本200万元，当时有四个股东，中国市容报社、重庆亚泰工贸发展公司，以及蔡奎、吴亚军的母亲**，各出资50万元。当时有十几个同事，主要做装修，销售进口建材。

第二年公司的注册资本增至1000万元，其中吴亚军和蔡奎再出资750万元，报社的股权相对稀释，几年后退出了。网上有一篇文字，从知情人的角度回忆，稍早前蔡奎*自做了一系列的生意，包括电脑组装，如此应该是获利颇丰。

1995年，吴亚军成为重庆中建科置业有限公司的董事总经理，从而进入房地产业。

有关中建科置业，介绍是，重庆中建科置业有限公司是一九九五年六月在重庆成立的有限责任公司，注册资金为壹仟万元，其中中建科产业有限公司占55%，重庆佳辰经济发展有限公司占45%。中建科产业有限公司是大型股份制企业，股东包括中国建筑工程总公司等。

重庆中建科置业有限公司承担开发建设2000年小康型城乡住宅科技产业工程项目，即重庆龙湖花园**区。

多业态

“吴亚军是我的知音，她的人品和个人魅力可以让团队有很大的凝聚力。” 设计师干彤2009年3月接受《重庆时报》采访时说，他是龙湖香樟林别墅设计师。

“风格就好比女人*后化妆的那几笔，*先她骨骼要好、身材要好，才行。”干彤从加拿大回国后的**个项目是桃花源。

绿城杭州桃花源位于杭州市余杭区凤凰山南麓，距杭州市区18公里。总占地达2700亩，国内密度*低的别墅园区之一。

吴亚军考察了这个项目，于是龙湖请干彤来打造香樟林别墅。

项目占地面积约19万平方米，建筑面积约7.9万平方米。小区坐拥山水，湖岸线曲折绵延1300米。别墅区中端有一长条形小岛延伸至湖心，沿岸天然形成6大湖湾。2004年, 香樟林获第四届“重庆市**住宅小区”评比**名。

这个时期，龙湖进入快速发展的阶段，2003年，销售收入为6.2亿元，2005年，龙湖成为西南地区*家年销售额逾20亿的房地产开发企业。

2004年10月龙湖与香港置地签约合作，世界500强*次进入重庆房地产市场。

“香港置地是先欣赏龙湖，选择龙湖，再选择项目的。”香港置地北京*席代表郭建豪说，“伙伴是我们去不去一个地方投资的前提。置地选择合作伙伴相当谨慎，甚至是苛刻的。龙湖是我们在大陆的房地产开发方面的第二个合作伙伴。”

“江与城”位于北部新区高新园，沿嘉陵江住宅区，总占地面积约78万平方米，规划建筑面积约176万平米，包括商场、花园洋房、高层公寓等。

传统上，社区内的车行道路占据了大量空间，影响景观。江与城采用了全地下车库，实现社区人、车分流，使社区空间全景绿化。主力户型的客厅开间为4.7米、4.9米;主卧开间一般也到4.1米。主力户型主阳台宽度达到2.7米。

住宅显然不是吴亚军唯一的方向，2006年3月发展*个办公楼龙湖西城天街。项目位于九龙坡区杨家坪步行街核心地段，总建筑面积约20万平方米。包括百货店、品牌专卖店、写字楼、SOHO。

企业官方网站如是介绍：从2004年起，通过实施“区域聚焦、多业态”战略，龙湖进入全国化扩张的发展阶段——即由北向南、从沿海经济圈、中心城市辐射到周边城市，利用业态和区域的双重平衡来实现可持续的发展。在每个城市，龙湖都坚持进行多项目、多业态的开发思路……

2005年11 月发展*个重庆以外项目，进入成都市场，即成都的龙湖晶蓝半岛。

其实2002年12 月北京龙湖就成立了。不过项目运作还在成都之后。

项目地处顺义区后沙峪温榆河畔的中央别墅区内。龙湖滟澜山总用地364亩，约16万平方米，规划总建筑面积约20万平米，总户数约430户。 项目为地中海别墅风格，含括托斯卡纳式、西班牙式、意大利式。

另一个项目龙湖北京香醍漫步位于顺义新城行政中心北侧，占地面积约16.9万平方米，东依潮白河畔，奥运会水上项目场馆，国家级森林公园，潮白河水上运动公园，以及两大市政公园、两大果树公园围合项目周边。

2007年9 月滟澜山及香醍漫步推出，企业官方网站介绍：预售*日以高价位分别售出 95% 及 100%。同时期的，上海龙湖置业发展有限公司成立于2007年11月。

公司的信息化很重要，“2003年，没有哪家房地产公司，高薪找一个专门做信息化的人来抓信息化”，龙湖地产信息中心总监丁元刚几年后接受《IT经理世界》采访时回顾。

吴亚军在龙湖专注于重庆发展的阶段，就开始了统一的网络信息应用，从而为接下来的全国市场扩张打下了信息管理的基础。丁元刚指出，如果到有七八个分公司的时候再考虑，“那七嘴八舌，各有各的需求”。

北京很快就成为龙湖发展的关键，“北京将成为龙湖地产全国布局中的重要组成部分，今年北京龙湖确定有6个楼盘入市。”2008年3月，北京龙湖有关负责人对媒体透露。

之前的项目在北京的东部，2008年龙湖要实现向西战略，唐宁ONE项目是具体体现，位于中关村核心地带，西侧紧邻中关村东路。定位中关村核心区高尚居住商业区，业态包含酒店式公寓、精装修公寓、空中别墅等。

龙湖北京公司销售负责人蔡雪梅表示：龙湖的定位是城市综合居住方案提供商，即只要有购房需求，就能在龙湖开发的产品线中找到对应的产品。

2005年，香港房地产业分析师Churchouse率团队调研龙湖。

Churchouse当时担任LIM Advisors Limited董事及LIM Asia Altemative Real Estate Fund的高级投资组合经理。在此之前在摩根士丹利研究部任职超过15年，具体任职包括执行董事、董事总经理及顾问董事。而在2009年11月Churchouse出任龙湖*立非执行董事。

而在2006年，龙湖从花旗获得4亿美元的贷款。这一时期的扩张有了资金支持。

2006年7月，华润置地的财务负责人林钜昌的加盟龙湖。林钜昌在任职华润置地之前则是在美林证券工作。林钜昌后来接受《*席财务官》采访，就房地产周期这一问题指出，当资本市场好的时候，融资成本低，但地价会很贵，所以此时应多融资;地价低的时候再买地;市场好的时候来卖楼。“将三个周期*立，各自选好时机……”

房地产市场的发展或者是超过了人们的预期，2006年11月龙湖地产策划中心负责人接受《成都商报》采访时表示：重庆开发十年，我们完成了年销售额突破20 亿元的跨越。到2007年底，也就是龙湖进入成都市场两年后，我们就计划在蓉单年销售额突破20亿元，加上北京项目的开盘销售和重庆新项目的开发，龙湖集团2007年销售将再次增长10亿元，超过40亿。

2007年，龙湖地产销售突破100亿元，无疑成为了重庆市、也是西部地区*家销售突破100亿元的地产企业。

人们获悉龙湖的一个思路：成渝经济特区的建立为重庆、成都的发展注入新的活力，龙湖将继续加大并保持在此区域的领先优势。除此之外，长三角、环渤海与西部中心城市将成为下一步龙湖区域拓展的**。

“在以前，龙湖的发展很大程度上取决于我个人的认识和理想，但人都是有局限性的，有一天我的认识跟不上形势发展了，或者有惰性了，怎么办?”吴亚军在一次内部会议上谈及上市：而一旦决定上市，企业就没有回头路了，它将形成机制上的不可逆，由机制保障并推动着企业向前发展。

不过华尔街金融风暴却不期而至， 2008年时行业拐点似乎出现了，媒体聚焦在房地产公司的资金链上，所谓戏剧性变化指，售楼员之间回忆之前繁忙的日子，就在几个月之前，但已经远去了。

“上市延期，是因为金融危机的冲击。毫无疑问，龙湖地产目前已经暂缓上市，但不能说是停止。目前上市对我们公司没有任何好处。龙湖什么时候重新启动上市计划，还没有时间表。” 2008年11月龙湖集团新闻发言人顾伟在接受《时代周报》采访时坦承。

2008年11月公司在上海的*个楼盘“龙湖滟澜山”开盘，一周回笼资金2.2亿元。

“从成交记录来看其中叠加别墅型产品均价不足1.6万元平方米。”《东方早报》报道指出：2007年11月8日，*次进军上海的龙湖地产以154214万元天价拿得青浦赵巷镇特色居住区8号地块，土地楼板价10672元每平方米。

当然我们都经历了这个过程，之后房地产市场逆转了……

2009年5月重庆龙湖企业拓展有限公司在上海证券交易所发行14亿元企业债，该债券为期7年，债券在存续期内前5年票面年利率为6.7%。销售很顺利，当天就销售完毕了。

2009年10月的时候，外界获悉龙湖再度IPO。保荐人一共三家，摩根士丹利、花旗银行、瑞银。瑞银是后期才介入的，如此时任瑞银投行亚洲区主席蔡洪平又有了一个同“*富”联系起来的机会，碧桂园的上市就是瑞银承销的。

龙湖上市拟**发售10亿股，公开发售部份占10%，其余9亿股由机构性投资者认购，此次公开配售股份数量由上次拟定的发行后扩大总股本的25%下调至 20%。林钜昌指出，“但由于*终接近上限定价并成功行使超额配售权，龙湖仍然募集了约10亿美元，可以说是以更少的股权稀释，换来了预期的融资规模，并创下了超额认购之*。”

基础投资者有五家，淡马锡旗下的Dunearn投资公司，新加坡政府投资公司，中国银行(601988,股吧)旗下的中银投资有限公司，平安保险旗下的中国平安(601318,股吧)(微博)资产管理，香港置地旗下的Starsome。分别投资数千万美元。

投资者注意到吴亚军的不同，“她不喜欢说有多少地，有多少关系，只喜欢说今年干什么，明年又干什么，讲自己怎么做产品。每个细节都很详细。”《经济观察报(微博)》援引一位观摩了路演的人士的话。

由于香港公开发售获50倍以上超额认购，公司启动回拨机制，香港公开发售部分可供认购的总股数至4亿股，占初步**发售总数40%。

11月19日龙湖地产(0960.HK)上市*日，开盘报7.20港元，*高触及8.19港元，*终报收8.01港元。以收盘价8.01港元计算，吴亚军夫妇**达到312.39亿港元，超过碧桂园大股东杨惠妍的约293亿港元。

11月24日，龙湖地产发布公告，全数行使超额配股权，公司按每股7.07港元发行1.5亿股。 随着超额配股权的行使，龙湖地产**发售股份合计11.5亿股，扣除包销佣金及发售费用后，龙湖收入款项净额约77.15亿港元。

蔡奎在上市前任重庆龙湖企业拓展有限公司董事、副董事长，而现在网站的管理团队名单上没有他，如此就避免造成家族企业的外部印象。吴亚军和他有个私人公司，蔡奎现在从事一级土地开发整理、高尔夫等项目。“他现在很潇洒。”吴亚军如是说。

熟悉吴亚军、蔡奎的人谈及他们，“他们不过是普通人家出生的孩子，考上了大学，又赶上了下海潮时代。人聪明刻苦，抓住机会发展，这就是我看到的故事。”

我们都经历了并在继续经历这个时代，但是少数人显然是引领了潮流，蓦然回*，才发现时代是如此丰富。