解构泰康人寿养老社区商业模式：分步滚动式投入 30年回本

7月16日，泰康人寿旗下的第三家养老社区粤园在广州开馆，这距离前一个养老社区上海申园的开工仅4个月时间。

事实上，每一家寿险公司都明白养老社区上游连接医疗保险、养老保险，下游带动医疗护理、老年服务，且养老社区从建设到运营的久期非常适合于保险资金，由此形成一个闭环，但究竟这个闭环如何具体布局至关重要。

虚拟金融 实体医养

自2011年以来，泰康人寿连续投入150亿元，在北京昌平、上海松江、广州萝岗、海南三亚拿地共70万平方米进行养老社区布局，粤园开馆当天，泰康人寿董事长陈东升显得很兴奋，反复重复着“四位一体”“医养结合”“从摇篮到天堂”等几个词。

早在2007年，泰康人寿就已经开始考察发达国家的养老社区服务，2009年经***批准，泰康人寿获得中国保险****个养老社区投资试点资格。

事实上，对于保险公司来说，建立一个养老社区并不难，难点在于如何清晰的定位养老社区的商业模式和**模式。

近日，新华保险董事长康典接受媒体采访的时候就坦言，养老园区投入*大，如果不走以养老为名的类似商品房模式，而是探索纯养老社区之路，在政策和规则的界限之内客户可承受、公司可**，确实比较难。

而对于陈东升来说，他更愿意把养老社区放在整个产业链里面，把销售虚拟的金融产品及服务和实体医养结合，从而拉长人寿保险的链条。

2012年，泰康人寿开始销售“幸福有约**养老计划”，这款年金产品与养老社区相挂钩，也就是说，买了产品就等于拿到了一张入住养老社区的门票，按照陈东升的话说，如果这个门票供不应求，未来还可能增值，而这部分客户被泰康称之为“期货客户”，与之相对的就是“现货客户”，即没有门票，只能到时排队的客户。

泰康人寿副总裁刘挺军对本报记者表示，把保险与养老社区结合，一方面能否发挥保险资金的优势，二是发挥客户的优势。

“客观说，养老社区仅仅作为地产而言，**是不丰厚的，如果把养老和保险结合在一起，产生上下游协同效应，成本会因此而降低，投资的出发点是不一样的。” 刘挺军说。

30年的**周期

陈东升说，在泰康人寿6000亿资产里面，基础设施和不动产的投资上限是30%，也就是1800亿元的空间，“从理论上来说，我们提出来的5年投入1000亿，还没有达到这个上限，事实上我们真正投出去资金的还不到200亿元。”他说。

而养老社区漫长的**周期也是许多寿险公司望而生却的原因之一。

陈东升说，养老社区从拿地到盖房子到养老社区达到85%的入住率大概需要3~5年时间，一个成熟的养老社区要做到收支平衡需要6~8年的时间，真正实现**要8~10年的时间，30年后才能把成本收回来，这之后就是正现金流。

“所以说，养老社区这种模式*适合保险，构建养老社区的主力军也一定是寿险公司，那些*求中短期投资的地产商不具备这样的条件。”他说。

刘挺军透露，一个养老社区的入住率只有达到90%以上的时候，它的年投资回报率才能达到5%~6%。