易宪容：住房业主按揭违约不会一了百了

据报道，今年五六月末，浙江杭州、江苏无锡、福建宁德、江苏新沂等地都有业主因个人按揭贷款逾期未还而被银行起诉的案例。这些案件中，业主大多声称“无力还款”。

比如，某股份银行杭州西湖支行近期起诉了同一楼盘的三位业主，均已出现个人住房按揭贷款违约。其所购房屋均是杭州昆仑之都房地产开发有限公司(下称昆仑之都)开发的以“公馆”命名的高档楼盘。

判决书显示，2010年该行向业主章某某发放了310万元的贷款用于购买该房屋，贷款期限20年，贷款利率为基准上浮10%。以房屋设立抵押担保，并要求开发商昆仑之都承担连带担保责任。贷款发放后，章某某自2013年9月21日起便未按约定期限按时偿还本金，截至2013年11月尚欠银行贷款本金288万元，利息5万元。章某某违约后，银行便宣布贷款提前到期，并将其诉至法院。2014年3月，杭州市西湖区法院受理该案。其他两业主的情况也是如此。

而该业主在法庭上答辩称，对借款事实无异议，目前无力还款。他称已经支付了三年多的利息，银行再主张违约金不合理。希望昆仑之都能履行保证责任向银行归还贷款，然后再将所购房屋退还给昆仑之都。

从这个案例来看，业主是通过银行贷款购买了该住房，担保人是房地产开发商。业主已经付了首付，并供款了三年。但是，当业主看到房价下跌之后，已经停止了对按揭贷款的供款，这时欠银行本金加上利息293万。

而业主停止供款的理由是无力偿还贷款，因此，当法院判决时，业主提出要求，一是银行不应该收取他停止供款的违约金，二是他没有偿还的贷款应该由房地产开发公司帮助他来还上，三是他把住房退还给房地产开发商。

当然，至于业主提出这些要求是否合理，法院是否按照要求来裁决，并不是谁说说而已，而是看住房贷款合同是如何签订。如果合同上有这些条款，当然按合同执行，法院也会按照这些条款判决。如果合同上没有这些条款，那么只能按照合同条款来判决了。

首先，业主一定要清楚，在他申请贷款购买住房时，特别购买的住房准备等价格上后卖出去时，是存在巨大的风险的。因为，如果房价上涨，这些问题什么都不会发生。如果房价下跌，而业主又是通过杠杆的方式进行投资面临的风险将是巨大的。由于中国房地产市场从来没有经历过周期性调整，这几年房价一直在持续上升。这几年，凡是购买了住房的人都赚钱，所以国内的住房投资者完全把这些风险放在脑后。所以当房价在下跌时，业主就出来闹事，就不愿意承担这种风险责任，这看上去是一种普遍现象，实际上不正常。在市场经济中，岂有只赚不倍的投资?

其次，中国的住房按揭贷款合同及购买住房者的债务责任，与欧美国家是完全不一样的。因此，业主也想学欧美国家，当住房价格下跌时，以为把住房退回去，无论是退回给谁，其债务责任就可一了百了。这是欧美的法律及住房按揭贷款合同规定的。因为，欧美国家不仅有个人破产法，而且其按揭贷款合同就有条款规定如何其贷款无力偿还，只要把房子还给银行，其债务就可一了百了，其债务责任是有限的。

但是中国的情况与欧美国家完全不一样。一是中国没有个人破产法，个人资不抵债的时候不可能通过破产的方式把其债务变为有限责任，而中国个人债务是无限责任。二是中国的住房按揭贷款合同也没有条款规定这种个人债务是有限责任。即个人住房贷款无力偿还时把住房归还给银行就可一了百了。而中国的按揭贷款合同的债务责任同样是无限责任的。

也就是说，如果业主购买的住房贷款300万，目前欠银行贷款还有250万，由于房价下跌，该住房市值只剩下180万了。在这种情况下，如果业主无力偿还银行按揭贷款，或停止供款，那么银行可以通过法院判决的方式向业主追讨债务要求业主还款。这时，如果业主无力还款，法院可以判决银行把该住房收回并拍卖。如果该住房拍卖价格是180万，扣除法律诉讼等费用10万，这时业主还欠银行债务80万。而这80万欠款业主不是一了百了的。业主同样也得继续还款。因为，中国的住房按揭贷款的债务责任不是有限的而是无限的。

可见，在这个案例里，除非业主与银行有特定的合同条款来满足其要求，否则业主对用住房按揭贷款购买的住房是负有债务无限责任的。这一点与欧美发达国家完全不同。

目前国内住房市场周期性调整已经开始，只要国内住房市场出现周期性调整深入，上述的风险都可能暴露出来，但是业主希望以欧美国家那样的方式来处理这些债务风险，估计并非易事。中国的住房按揭贷款的债务责任是无限的，其面临的风险是不会一了百了。对此，利用杠杆较高的住房投资者要先有准备，否则面临的风险会更大。