开发商忽悠学区房概念 济南已收回102所“纸上学校”

像伟东新都这样迟迟不建配套学校的新建小区并非个例,目前济南市仍有部分新建小区没有建设配套学校,导致小区适龄儿童出现上学难等诸多难题。既然开发商忽悠学区房概念已经不是**两天了,有没有一个有效的途径来规避?记者采访了解到,新建小区配套学校监管牵涉到建委、规划、教育等诸多部门,要想真正解决配建学校该建不建的难题,各部门联合执法打出“组合拳”才是解决之道。

买了“学区房”学校不见影

近几年来,济南市部分新建小区因为配建学校问题,开发商频频与业主**冲突。综合来看,这些新建小区主要存在应建未建、缩水建设、建设好了不交付给***门等诸多情况。

如2013年春天,济南市义务教育阶段学校集中公示学区。家住历山路某新建小区的业主李先生眼睁睁地看着家门口的两所小学孩子却不能上。当初买房时,销售人员告诉他,只要买了房,附近的两所小学都可以上。至于上哪一所学校,对方表示,根据李先生所买楼房与学校的距离来定。

当发现自己的房子没有划入附近两所学校的学区时,李先生赶紧去咨询这两所学校,得到的答复均为不能就读。“学校说,开发商没有交教育配套费。”

据了解,按照国家标准,新建小区居民达到1万人以上的,开发商必须配建小学和幼儿园;如果住户达到3万人以上规模,还要配套一所中学。

济南已收回102所“纸上学校”

今年的济南市“**”上,济南市政协委员、济南市教育局局长陈东生在接受本报记者采访时表示,为了**市民买房后孩子可就近入学,近两年来***门联合建委、规划等部门对173所“纸上学校”做了查处,已收回102所学校并投入使用。

8月5日,济南市教育局局长陈东生带领市教育局有关负责同志与市内五区教育局局长到12345市民服务热线接听电话。沟通过程中,有市民表示,希望通过相关途径与渠道,让老百姓在买房时通过***门知道开发商有没有夸大宣传。

对于这个问题,济南市教育局副局长王品木说,“这个途径肯定不是***门给你提供的,房子肯定都有规划,你必须了解它全部的规划,然后知道它所在规划中有没有配套的学校,配套的学校要求什么时候交房,这些问题在买房的时候必须清楚了解到,或是到教育行政部门去咨询一下。开发商建立好这个教育配套设施交给我们,我们去管理、去招生。”

之前,在今年济南市“**”上,陈东生表示,根据有关规定,新建的商品房要根据小区户数来配建小学、幼儿园,**孩子都有学上。济南市教育局将联合建委、规划等有关部门加大对新建小区教育配套设施的监察力度,尤其是在新楼盘规划中,要先规划教育配套设施,在土地招拍挂过程中,也将**划出教育用地。今后将**开发商只建房子不建学校的问题。

多部门协作才能有效打击虚假宣传

“应该加大对开发商虚假宣传的查处和打击力度。”济南市政协委员吴蔚表示,工商部门应与房地产管理、土地、建设、公安等职能部门加强沟通和合作,建立执法协作机制,加大对开发商虚假宣传学区房的查处和打击力度。

吴蔚表示,**在审理购房者诉开发商虚假宣传纠纷时,应严格适用《消费者权益保**》,查明开发商有欺诈行为的,及时判决解除合同并由开发商双倍返还购房款。教育行政部门应当肩负起必要的社会责任,设立专门窗口接待购房者咨询,及时辟谣开发商的虚假宣传。

山东省科学院战略研究研究员、山东师范大学房地产系兼职教授吕兆毅接受媒体采访时曾表示,现实中不乏有一些房企借学校之名“筑巢引凤”,但销售阶段**的知名幼儿园、小学、中学*后却变成空头支票,无法兑现。购房者一定要关注每年***门公布的学区划片信息,购买前*好先咨询清楚各种入学条件和限制标准等问题,在与开发商签订购房合同时*好能把上学问题作为补充条款写进合同。

新建小区配学校　为啥这么难

原因分析

新建小区配套学校建设难的问题不光在济南有,在全国都是个“老大难”问题,尽管各地政府出台种种措施要求新建小区按规定配建学校,但是仍有很多小区不按规定办事。新建小区配学校,到底卡在哪里了?

历史欠账太多

教育和规划部门的沟通存在脱节,对配建学校的相关规定缺乏制度保障,导致新建小区没有学区问题频频出现。

据了解,上世纪90年代,房地产市场低迷,为了减轻房地产开发企业和购房者的负担,国家相关部委下发了《关于取消部分建设项目收费进一步加强建设项目收费管理的通知》,对48项收费予以取消,其中就包括教育设施配套费。之后,各地相继发文取消了建设开发单位“进行教育设施的配套建设,并做到与建设项目同时规划,同时建设,同时交付使用”等配套建设方面的规定。

***门相关负责人说,“如果小区达到一定规模,必须配建学校,但是没有了相关政策的约束,一些新建小区配套不完善或者推迟交付配套学校的情况就出现了。”

以南京为例,多年前零星开发的小区教育配套需要交纳“教育增容费”,用于临近中小学(幼儿园)的扩建,自从取消教育设施配套费后,开发商也不再缴纳该项费用,导致周边学校无法增容,由此也产生了不少“历史欠账”。

开发商不愿白交出学校

一直有市民建议开发商把建好的教育设施交给***门,由***门来安排公办教育。但开发商也称有苦衷。舜耕路一楼盘的王姓开发商表示:“这样就意味着我们要将投资的教育设施无偿转让给***门,而这一部分的土地出让金却得不到相关部门的减免。”记者了解到,许多开发商出于成本的考虑,在小区内引进民办教育。民办教育的介入可以为开发商减少负担,甚至带来可观的收益,而业主的负担必然相应地增加。

太原一位开发商接受《太原晚报》采访时说:“其实,许多小区在规划之初都留有学校用地,但是开发商急功近利,有谁愿意把好不容易搞来的地拱手让给学校?所以,开发商一般都会想尽办法,找各种各样的关系疏通。然后,那片学校用地总会因各种各样的原因变成非教育用地,规划中的新建学校也就不见了踪影。”

开发商利用政策漏洞

有开发商认为,义务教育是政府的事,开发商买地建小区的时候,已经把教育费附加等公益设施的配套费交给政府了。不管开发的小区规模大小,该交的费用都交了。大规模的小区之所以建学校,主要是考虑配套设施的问题,是从小区自身发展出发,从开发商自己的利益出发的。

“不建学校违规,建了学校,与业主产生矛盾。所以,开发商只好想方设法回避建学校这个问题。”一名开发商说。

“很多开发商不建学校,在于规定本身还有漏洞。”郑州市教育局有关人员说,管理条例规定入住人口5000人以上的小区必须建小学,但一些开发商就回避这项规定,把楼盘分期开发,每一期入住人口都不到5000人。

“管理条例并没有规定开发商不建学校该受什么样的处罚。”这位人士坦言,郑州市的多项法规都对开发商建校做出了详细规定,但这些规定因为没有明确的监督措施,致使落实起来有些难,由此引发的问题会更加突出。

小区不配套学校重罚开发商

措施

2011年时,济南出台《济南市城区居住区教育设施配套建设遗留问题专项整治行动实施方案》,相关部门居住区教育设施应建未建、挪作他用等遗留问题进行专项整治。

方案规定,小区配套教育设施应建未建的,督促开发商按原规划或协议配建;对挪作他用的,限期恢复教育设施功能。拒不整改的,由市城管执法部门依法对开发建设单位处以配套建设教育设施所需费用10%—20%的罚款;擅自改变配套教育设施用地性质的,逾期不恢复每逾期1日按改变使用性质部分的土地面积处每平方米50元的罚款。

针对开发商该建不建的情况,外地也出台过相关政策。如2011年《南宁市居住区配套设施建设管理条例》提上了立法议程。该《条例》规定小区配套学校开工建设、竣工验收的时间点,同时也设置了处罚条款,对不履行配套设施建设义务的房企,进行处以居住区项目工程合同总价款2%以上4%以下的罚款,甚至可以禁止其参与“招挂拍”土地出让。但是条例长时间内没有施行。

该建的学校没有建不准开发别的土地

声音

中共山东省委党校副教授丁兆庆认为,追逐利润是企业的天性,学校教育则属于公共产品,本身并不会产生利润。要解决这个矛盾,政府对开发商的有效监管必不可少。其中,信用体系建设应是重要内容。应该通过法律形式明确开发商的责任、义务,并加大房地产开发商的违约成本。

“开发商事先有违约行为的时候,政府在审批上,再开发新项目的时候,那要有限制措施。小区开发了,应建学校没有建,如果在另外一块土地开发过程中,那就不应允许开发商开发。就是政府要通过政策法律,这个手段是主要的。”