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高库存、成交跌、观望浓……伴随着全国房地产市场进入调整期，今年上半年烟台楼市未延续去年的火热走势，步入低谷期。根据同策咨询数据监测显示，上半年市内六区住宅市场共成交12810套，比去年上半年下滑19.1%。但上半年成交均价却出现了大幅上涨，六区住宅成交均价为6953元/平方米，比去年上半年上涨12.2%。
楼市趋冷销量下滑两成
说起上半年烟台楼市行情，克尔瑞烟台机构副总经理魏俊以“低谷阶段”作答，“比去年大幅度下滑20%-30%。”同策咨询数据显示，上半年市内六区住宅市场共成交12810套，比去年上半年下滑19.1%。
“年初，杭州楼盘降价，加上‘楼市崩盘’，各种各样的调调，一经渲染，每个购房者都要考虑考虑要不要出手。”魏俊说，“这都导致整个上半年烟台购房者观望情绪很浓。”
在同策咨询分析师王艺澎看来，“上半年受全国市场调整期的大势影响，港城楼市表现较为平淡，没能延续2013年的火热态势，入市需求减缓，成交量大幅下滑，整体趋冷”。
数据显示，烟台楼市上半年成交量下滑的同时，成交均价却同比大幅上涨。王艺澎对此解释说，主要原因是成交主力项目发生了改变，去年同期的福利莱万和城、金桥澎湖山庄、康和新城、桦林颐和苑等刚需热销项目，成交均价不足六千，拉低整体成交均价;今年黄海明珠山庄及御龙山等高价产品集中网签带动全市均价结构性上扬。
“数据反映出来的均价上涨，主要受成交结构影响，但实际情况是，由于上半年大势趋冷，各项目为保障去化，价格同比去年无明显的涨幅。”王艺澎表示，具体来说，福山、开发区两西部刚需主力区跑量减缓，在全市成交中占比下滑，芝罘、莱山区的高价产品带动全市均价结构性上扬。
土地供求量同比跌七成
自今年1月以来，烟台土地市场连续数月沉寂。相比往年，市场表现格外低迷。同策咨询数据显示，今年上半年烟台土地市场供应28宗地，总面积130.6万平方米，同比去123
年上半年分别下跌56%、66%。成交方面，上半年六区成交25宗地，总面积128.8万平方米，同比去年上半年分别下跌68%、70%。
从月度成交数据来看，上半年烟台土地市场供求出现了大幅下滑。业内人士分析，土地市场的低迷跟今年上半年的市场也分不开关系，楼市形势不乐观，开发商拿地热情下降，政府推地谨慎，进而上半年土地市场供求量同比大幅下滑。
据克尔瑞数据显示，上半年烟台商品住宅销售榜中，万科吸金11.97亿元稳坐房企金额榜冠军宝座，远远高出第二名6.39亿元。在今年上半年楼市中，全市单盘成交金额最高的是万科御龙山，成交金额7.15亿元。同时，御龙山上半年成交面积也是全市成交面积最大的项目。
从入榜项目区域分配来看，烟台楼市两极分化依旧明显，芝罘区、开发区、福山区还是购房者关注的热点区域，牟平区、高新区无上榜项目。在未来的一到两年，预计这种分化仍会存在。
三季度末楼市或将回暖
下半年，烟台楼市走势如何?能否走出“趋冷”局面?
魏俊认为，三季度末到四季度初，烟台楼市将快速反弹回暖。“市场仍然有较大的购房需求，只是被目前的环境所抑制，迟早是要释放的，短期内来看，释放的可能性不大，不过快到年末，房企出于回笼现金流考虑，或将采取以价换量的方式，释放购房者的需求。”魏俊解释。
王艺澎看来，下半年大势能否真正回暖，还要取决于信贷环境是否真正放松，信贷放松可弱化上半年累计需求的观望情绪，促进购买力入市。
“就烟台市场而言，由于其自身市场的特殊性，无论是上半年的‘趋冷’，还是下半年的‘回暖’，都不会出现过大的起伏，整体趋稳。”王艺澎说，下半年随着东部几个刚需品牌大盘首度入市，市场供应量增加，上半年积压的观望客户需求或将陆续入市，有望带动市场成交面的好转，但难以再现2013年的辉煌。
当前房地产市场已进入调整期，但还没有出现转折性的发展态势。下半年，房地产市场的调整还会继续，目前成交量、房价还尚处在不断下行探底的阶段。魏俊表示，上半年各地方政府推地速度放缓，鉴于财政压力，下半年或迎来供地高峰，企业或将有抄底拿地的机会。
