降息利好下月显现烟台提前还贷今年彻底"退潮"

去年11月22日，央行宣布降低贷款利率0.4个百分点。对于在降息前已经贷款买房的市民来说，降息带来的利好将在今年2月方才全面体现出来。贷款利率调整后，房贷余额50万元的购房者一年大约可以少还2000元利息，还款压力有所降低。另外，降息也使得往年年底经常出现的提前还贷潮今年**“退潮”。

50万20年可少还近3万元

去年11月22日，央行宣布金融机构一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%;5年以上贷款基准利率则从6.55%降至6.15%。降息对烟台六区楼市的影响****，很多观望许久的购房者开始纷纷“入市”，趁开发商年末集中促销和贷款利率降低的双重利好，选购中意的房源。据同策咨询监测显示，11月、12月楼市成交分别为2851套、3720套，实现了年末“翘尾”。

降息后买房，房贷按降息后执行;而常见的情况则是市民在降息前已经通过贷款的方式买房，这种情况，房贷该如何计算呢?中国银行烟台分行的一位工作人员介绍，在很多银行皆是如此，购房的客户往往已经与银行约定好了，无论当年贷款利率怎么变，都在次年的1月1日调整利率。这和存款是一个道理，比方说一位市民在2014年11月22日之前就办理了5年期的存款，那么这次降息后，他也是在2015年1月1日起正式执行的。

央行的降息，对于购房者来说起到了一定的“减负”作用。假设一位购房者贷款50万元买房，采用等额本息还款方式，分20年还清。降息前5年以上贷款基准利率6.55%，降息后为6.15%，两者的月供分别为3742元和3625元。降息后，购房者每月大约可以少还117元。虽然看起来不是太多，但20年下来也是将近3万元，多少还是降低了一些购房者的负担。

下月起“月供”将全面减负

虽说降息起到了减负的作用，但由于房贷的计算方法是比较复杂的，购房者实际应还款的费用还是要以银行提供的还款单为准。例如，部分购房者今年1月份的月供就可能“不降反增”，这其实是正常现象。

据银行人士介绍，每个购房者的还款日是不相同的。例如，客户定的还款日是1月12日，那么银行对该客户1月份的月供就要分段计算，2015年1月1日-2015年1月12日是一个时间段;2014年12月13日-2014年12月31日是另一个时间段。前一段按降息后的利率来计算，后一段则仍然按降息前的利率来计算。我市多数购房者选择的是等额本息还款，这种还款方式的一个特点是每月要还的“本金+利息”的总和不变，由于今年1月1日起利率减少，必然就导致当月要还的本金增大。本金增加的部分很有可能大于利率降低少还的那部分，两者相加，就可能导致1月的月供不仅没有减少反而有所增多。

这种情况在今年2月份开始就不存在了。届时，贷款月供就会比2014年降低，购房者可以以2015年2月的月供作为今年还款的参考标准。

现在提前还贷未必划算

往年这个时候，不少银行都会迎来许多提前还贷的客户。今年，这一情况有了很大改观。中行的理财**于洁介绍，“降低贷款利率后，提前还贷的客户并不多。”

为什么要提前还贷?50万元贷上20年，降息前后对比，连本带息可以少还近3万元。即使按降息后的利率计算，还款总额也达到87万，光利息就比本金多出37万。对一般的家庭来说，这**不是一个可以无视的数字。因此，很多购房者都有这样的想法，在经济条件允许的前提下，尽可能地早点将贷款还清更好些。

提前还贷固然有道理，但也并不是对每个人都适用。银行工作人员表示，有两种情况不适合提前还贷。*先，目前仍有部分市民是在多年前贷款买房，很可能会享受8折乃至7折利率的优惠，长达10年、20年的还款期，现在基本上都没有还完，现在的实际利率一般是在5%左右。考虑到春节前这个阶段，理财产品收益率仍然保持较高的水平，通常在5.5%到6%之间甚至更高，因此，如果把手里的余*用来购买理财产品而不是用于提前还贷，收益会更高一些。另外，虽然去年以来我市多家银行已先后落实“9?30”房贷新政，但给房贷打折的基本没有，仅个别银行为**客户提供*低9.5折的优惠。至于7折、8折利率优惠，目前来看重现市场的可能性非常小，手里握有“老房贷”的市民现在提前还了，未免有点可惜。

此外，采用等额本息还款的市民要注意，这种还贷方式的另一个特点就是越往后要还的利息越少。如果已经还贷好几年的市民，现在提前还贷意义并不是太大。市民如有提前还贷想法，务必要与银行联系，详细咨询后再做决定。